房地产

房地产（Real Estate）又称为不动产。房地产通常有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他附着物，包括物质实体和依托于物质实体的各种权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。

英国是世界上最早进X地产综合开发的国家。在英国，房地产经纪的发展始于17世纪。17世纪40年代,英国国会通过了废除骑士领有制的法令,撤销了监护法庭,该机构是决定一切监护制度以及执行包括“土地王有”制度在内一切既有制度监护的。与此同时,也废除了领有制,取消了一切领地纳款以及所有其他与此有关的义务。至此,英王对全国土地的所有权被新兴资产阶级以及新X用立法的方式取消了,资产阶级和新X拥有了土地的财产权。

18世纪，英国议会在1704年通过一个法案,为公众提供契据登记的服务,根据此法案米德尔塞克斯登记处成立于1708年,对米德尔塞克斯郡之内所有与X保有地产权和X期以上的租赁保有地产权有关的契据、不动产交易、遗嘱、土地负担等进行登记。随着工业革命的到来推动了城市化进程，推动使英国经济快速增长，城市化进程迅速加速。大量煤矿和工业设施的建设导致了工人阶级的增加，同时也引发了城市房地产的需求，同时城市人口增加，房地产需求增加，房地产经济得到了进一步发展。

19世纪60年代,英国的第二大城市伯明翰为适应当时工业发展的需要,围绕市中心开发了大片工人住宅和适量的中上阶层住宅,此后为各个国家所效仿。从18世纪的扩张到19世纪的工业革命，英国资本家将大量资金投资于房地产业，从而推动了房地产市场的进一步发展。英国的房地产业不仅在国内有着广泛的影响力，还对全球房地产市场产生了重要影响。伦敦作为全球金融中心之一，吸引了大量国际资本和投资者进入英国房地产市场，推动了房地产业的国际化。

到1918年，美国获取了一战的胜利，美国成为了世界上最富裕的国家。1919年至1929年这十年，美国每年的生产率增长超过4%，工业生产总值也增长近一倍。1929年美国国民总收入也达到了828亿美元，人均收入也由1919年的620美元增长至681美元。美国经济繁荣的主要表现在工业生产的X，建筑、汽车、电气工业并称为美国经济的三大支柱，随之房地产行业得到发展。

但从1929年至1933年经济大萧条期间，房地产行业特受到冲击，美国都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还X而无家可归。同时有至少1600家银行也因为无法收回X而破产。因此，为解决住房以及房地产发展问题，美国通过一系列相关住房政策：罗斯福批准了《住宅X法》（HOLA），该法规定由联邦X提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄X保险公司（FSLIC），组建“互助X保险X”，对个人住房X提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持X性的中央X补贴。

罗斯福

到1949年，美国取得二战胜利，杜鲁门X修订了《国家住房法》，并提出“为每个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。在经济复苏和房地产政策的X下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。

在20世纪前半期,房地产发展受到两次世界大战的影响。随着城市人口的增加和经济的增长,公共住房被广泛建设。同时,在经济的带动下,房地产市场也迅速成长,发展起了大规模的住宅和商业房地产项目。

到了20世纪60年代,城市化进程加速,房地产市场高速增长。许多国家出台了房屋X补贴政策,以促进居民置业。此外,金融创新成为推动房地产市场增长的另一个重要因素。随着经济不断发展,房地产业逐渐成为全球性的产业,通过杠杆化和信息技术,跨国资本在房地产投资领域形成了较大的规模。

1985年~1990年,由于第三产业的加快发展,地价以更快的速度上涨,日本的房地产业经历了一个极为迅速的发展过程。到1990年,日本地产经历了房产泡沫，此时日本总价值约为20万亿美元,大约是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍。“日本的经济发展可以突破一般的世界经济规律,日本的地价永远不会下降”,这种信念使日本出现了地产投机X,其结果是地产价格不断上扬,泡沫越吹越大。此时日本X不明智地提高利率,最终使泡沫崩溃,国民经济开始了长达X年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。

美国房地产也经历了房产泡沫。20世纪80年代-房地产泡沫与储蓄X协会危机。80年代初，美国住房需求增大。美国X开始使用金融手段鼓励居民购房，房产泡沫出现。20世纪80年代末，美国房地产泡沫破裂，引发储蓄X(S&L)协会危机。21世纪初-房地产泡沫与次贷危机，2001年起，美联储不断下调联邦X利率，连续13次降息，联邦X利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率X合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%，浮动的房贷利率随之走高，还贷压力提升。2006年后，房地产价格指数开始大幅下跌，基准利率的上升刺破了美国房地产市场泡沫。2008年美国发生次贷危机，对世界经济影响巨大。

房地产危机

中国房地产发展的X阶段即1949年-1978年，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期

1949至1978年在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。此时的城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

1950年,中国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造,其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造，成立房地产交易所。开展托管业务,房产的产权不变,国家按月付给房主一定的租金,改善了房屋租赁关系。1956年,国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本结束,城市私有房产也得到了相应改造。

1956年至1958年间,对资本主义私有房屋实行赎买政策，实现了城市房地产公有制,建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。20世纪世纪五六十年代，中国更注重国防建设和工业生产，住房投资得不到支持，住房领域初步建立起低租金的福利房供给制度。

从1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕,在一时期内,中国房地产实行的是集中计划经济。对于生产性的房地产,国家有计划地投资建设,无偿拨给企业和单位使用;而非生产性的房地产及职工住宅,也由国家统一负责、统一建房、统一分配使用，结果导致大量的住宅投资无法收回,资金无法实行良性循环,房屋再生产步履维艰,城市职工的住房日益紧张。

中国房地产发展的第二阶段即1978年-19X，是中国房地产摸索期，住房制度改革拉开幕

1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视线，1978年12月,中国X党十一届三中全会召开,中国实行经济改革,实行土地使用制度改革和住宅体制改革，房地产业随之慢慢复苏和发展。

1980年，X提出了住房制度改革的总体构想，指出住房改革要走商品化的路子。

1982年，在总结前两年公房X试点经验的基础上，鉴于城镇居X资水平低、X能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴X，即X、单位、个人各负担房价的1／3。1988年，提出“房屋是商品”观念，《深圳经济特区住房制度改革方案》出台，“房屋是商品”观念开始从深圳走向全国；《深圳经济特区加快高新技术及其产业发展暂行规定》出台，在中国内地城市率先确定了发展高新技术产业的基本思路。

在20世纪80年代初开始实行国有土地使用制度改革,迫切要求改变城市土地无偿划拨制度。1982年,深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地,按不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。1984年起,抚顺、广州等城市也相继仿行。与此同时,城市住宅建设也有很大的变化,主要表现在城市住宅投资主体多元化,即由先前单一的国家预算投资(包括基本建设和更新改造投资)转化为国家、企业、个人三位一体的投资X。

开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革,至1988年全面推开,改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡,使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡,即“住房商品化”。之后在中国实施依商品经济原则X或出租房屋,使得中国房地产业恢复了原来的面目,在经过长达30年之久的销声匿迹之后,重新形成一个独立的行业。

1994年，《城市房地产管理法》出台，限制土地供应，投资向住宅倾斜，大力推广公积金，个人按揭等政策。与此同时，各地方X由于市场萎靡，相继出台各种政策促进市场恢复。预售制度也于这一年正式引进。

1997年，亚洲金融危机，出台了《城市房地产抵押管理办法》允许进行预购商品房X，房地产市场正式开启杠杆之路。

1993-19X，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。这一时期，中国诞生了以万科为代表的X批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

中国房地产发展的第三阶段即19X-2023年，是房地产新时代，总体上升期

19X，为应对亚洲金融风暴冲击，房改启动商品房市场。X23号文《X关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应X。中国房地产X市场化发展正式开启，房地产新时代到来。

1999年，央行下发《关于开展个人消费X的指导意见》，　鼓励个人消费X，房地产市场重新回归正轨，开启了新一轮的上涨周期。

2000年房企上市禁令到期，为房企打开资本市场的大门，2001年北京申奥成功，房地产进入“奥运”时代，几年将房价翻了数倍。至2001年底，进入新世纪，各地房价上涨，“温州炒房团”开始各地收房。房地产衍生行业和中介机构等各上下X业开始发展，支柱性产业的名头开始渐渐做实。同年，申奥成功，即将加入WTO等消息也纷至沓来，各种热点事件也对房地产发展添砖加瓦。2002年，土地“招拍挂制度”正式出台，地价开始持续走高，中国房地产行业纵横20余年的政策正式诞生。

2005年至2007年底，房价依旧在持续上涨，中央为了稳房价先后颁布了《X办公厅关于切实稳定住房价格的通知》《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提高首付比例等限制政策，但市场依房价高涨。

2008年，美国次贷危机，房价开始下降，中央“四万亿”救市，国X等政策，降低首付比例，鼓励住房消费，流出来的大水逐渐引导至房地产，房价开始第二次止跌回暖。2009年至2010年底，“国四条”“国十一条”等政策频出，X依旧鼓励住房消费，楼市再次开始上涨。

到2011年至2012年，“新国八条”颁布，提高首付比例，收紧房地产政策，但是房价依旧上涨。同年５月，“限购”政策首次出现在房地产市场，房价于年末开始走低。限购横行，取消三套房X政策，全国大部分城市房价开始下跌，市场成交放缓，土地流拍，房价持续走低。

2013年，“新国五条”颁布，限购限贷政策持续，房价涨跌共存！中国房地产市场开始分化，一线城市房价开始走高，三四线城市成交放缓。

2014年，房地产市场成交萎靡，中央再次出手调控，降准，降利率，逐步松绑限售限购，市场逐渐恢复，房价止跌2015年，中国股市X，X放松调控政策，同时放开二胎政策，房地产市场成交逐渐回暖。2016年，持续推进“去库存”政策，棚改货币化加持，各地方X放松购房政策，降低首付比例，继续实行宽松货币政策，房价开始又一轮狂飙模式，成交量和成交价均被刷新记录。同年12月，国家首次提出“房住不炒”。

2019年至20X底，房住不炒深入人心，市场成交放缓，疫情开始，大部分地区房价不再上涨甚至开始走低，房地产市场分化严重，一二线城市和三四线城市房产分化加剧。推进新型城镇化，开始进行老旧小区改造工程

20X，国家提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，房地产“X红线”出世，疫情依旧在，房价持续阴跌，城市分化继续加剧，涨跌并存。20X，房地产价格持续阴跌，X再次出手救市，解除限购限贷政策，两次降准，三次下调LPR，“三支箭”，“金融16条”，买房退税等政策相继开始实施，但是市场反应X，成交依旧低迷，被房企喊出“黑铁时代”。2023年，市场初步趋稳，“保交楼”“保交付”政策呼之欲出，存量房贷矛盾产生，不动产统一登记完成。2024年1月，多个城市接连发布首批房地产项目融资“白名单”。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的X性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的X性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

房地产的基本物质功能就是提供各种房屋服务。在当前人类技术条件和经济发展水平的约束下,是由开发商针对人们不同的房屋服务需求,选择一宗区位适宜的建设用地,然后采用合适的建筑材料、建筑结构、建筑设备和建筑施工方法建造出我们所见到的各类建筑物。构成建筑物的各种构配件围合出了人们需要的空间,并结合所配置的各种设施、设备和所在位置的区位环境就生产出了能满足人们不同需求的各种房屋服务,并且把提供这种服务的产品称为“房地产”。

因此,从物质实体的角度看,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中:土地是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间;建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物;其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离,或虽然能够分离,但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物,如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施等。

房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权、租赁权等），受到其他房地产权利限制的房地产权利（如抵押权、典权等），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划、土地利用规划对房地产利用的限制），以及房地产的额外利益或收益。目前，房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。其中空间利用权是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上就是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该房地产的一定范围的空间。

对不动产的概念解释一般有以下三种。

1.从物的物理属性出发，在空间上占有固定位置、不能移动或移动后会损害其经济价值的物为不动产，即土地及其定着物。

2.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋用的浴缸。

2.以不动产为标的的权利，如地上权、地役权。

房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指进X地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，或者说是房地产供需双方进行商品交换的场所。从经济本质上说，房地产市场是指整个社会房地产商品交易关系的总和。

经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功X并获得预期的利润。

由于位置的固定和地形、地貌的复杂性，以及周边环境的差异性，每一宗房地产是X的、独特的，因而是异质的。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在，而且这种异质性和一定时期内各个分割市场的小量交易导致信息不通，市场需要专业的经纪人员和房地产监理等人员提供充足的信息以保证市场的有效运转，需要X进行监管，以保证房地产市场的健康和公平。

房地产业从投资到产出，少则一年，多则数年，具有周期很长，且房地产业投资数额极大，少则数百万元，多则上千万元，甚至数亿元，同时房地产业受国家政策、供求关系、建筑材料价格浮动等因素的影响，极易出现大的亏损，具有风险大的特征。房地产开发项目投资金额，除部分自有资金外，大多数是银行X，资金的时间价值决定了其风险性。同时房地产开发建设周期长，在这样长的建设周期中，与近百家协作单位打交道，涉及的社会影响因素多，市场变数难以预计，承担的风险较大。国内外经济、政治形势的影响，X开发政策，通货X，居民收入水平，建筑材料价格，劳动力工资水平等因素的变化都将给房地产开发项目带来或高或低的风险。

由于土地供给的有限性，随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求必将日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度高于通货X率。20世纪70年代，美国住房价格的上升明显高于一般的通货X率，并且为私人投资者提供比其他普通投资方式高得多的回报。随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资X迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和X面积大幅提高。同时，因经济的发展，人们收入水平越来越高，对居住条件的要求也越来越高，对房地产产品的质量和数量都提出了更多更高的要求。在这样的背景之下，房地产产品需求量大，价格高，虽说期间也有过波动，但总的来说房地产开发的回报率在行业中是较高的。

房地产业发展的周期性是房地产业发展内在规律的客观反映，中外概莫能外。但是，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产业发展的周期也不尽相同。比如，美国房地产业的发展周期约为X，10年上升，10年下降；日本约为15年。一般来说，房地产业在国民经济顺利发展时，会率先发展并获得相当高的回报；反之，则会“滑坡”。这说明房地产业具有波浪式前进、螺旋式上升的发展特征。

房地产开发涉及较多的专业领域和众多部门，需要专门的法律如《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市规划法》《城市私有房屋管理条例》等对房地产投资、开发、管理、交易、使用等环节的程序、手续、权利义务关系作出专门的规定，以保护各方当事人的利益。除了这些专门的法规外，还涉及《民法》《税法》《继承法》等。目前关于房地产的法律法规还在进一步的制定与完善中，如《物业管理法》《物权法》等，房地产业将形成一个庞大的法律X，确保房地产业的有法可依，规范房地产企业的行为，促进房地产业的健康和谐发展。

近年来，中国颁布了一系列法律法规和政策文件，以使房地产业能够良性、有序地发展。与其他产业相比，相对而言，房地产业运作的每一环节，都离不开国家的宏观管理与法律干预。如在20X，国家提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，房地产“X红线”出世，疫情依旧在，房价持续阴跌，城市分化继续加剧，涨跌并存。还有20X，房地产价格持续阴跌，X再次出手救市，解除限购限贷政策，两次降准，三次下调LPR，“三支箭”，“金融16条”，买房退税等政策相继开始实施。

• 住宅：是指供人们日常生活居住的房屋，包括普通住宅、高级公寓、别墅，在现代城市中，住宅一般要占到房屋总量的一半左右。

• 商业房地产：指写字楼、旅馆、商店、酒店、银行等进行经营性服务行业所使用的房屋，这类房地产的收益较高，但经营风险也较大。

• 工业房地产：指被物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，如厂房、仓库、实验室和配套服务用房等。

• 旅游房地产：指公园、风景名胜、历史古迹、沙滩、高尔夫球场等休闲娱乐场所和用房。

• 农业房地产：指以种植和放牧为主的用房和设施，如农场、林场、牧场、果园等。

• 特殊房地产：指用途特殊的房屋及配套用房，一般没有收益，如X机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。

• X的房地产

• 出租的房地产

• 营业的房地产

• 自用的房地产

有的房地产，既可X也可出租、营业，如商店、餐馆等；有的房地产，既可以出租也可以自住，如住宅等。

• 国有房产：是指国家按照统一领导、分级管理的原则授权国家机关、国有企业和事业单位等机构管理的属于国家所有的房产。一般说来，上述单位在国家授权的范围内对国有房产行使占有、使用、处分等权利，同时负有保护国有房产不受损害的义务。

• 劳动X众集体所有房产：是指归集体组织和单位所有的房产。这些组织和单位依法对其享有占有、使用、处分等权利。

• 公民私人所有房产：包括公民建造和受赠得到的房产，以及在住房制度改革中以各种优惠形式协助私人X、建造的房产，从最初价值来源看带有一定与国家共有成分，但法律确定为私人所有的房产。

• 共有房产：包括个人之间共有和不同所有制民事主体之间共有的房产。该房产的产权人依照法律、规定或契约分享房产的占有、使用和处分等权利。

• 涉外房产：即外国公民、三资企业、外国X以及中国香港、澳门和台湾同胞在国内拥有的房产。这些房产同样受到中国法律的保护。

• 其他房产：指其他少量特殊的房产，如宗教房产、宗族房产和会馆房产等。

1985年全国开展城镇房屋普查时，根据所有制和管理形式的不同，设定了普查房屋的“产别”项目，共划分为11类。

• 公有房产：指的是属于全民所有制和集体所有制的房产。全民所有制的房产是国家财产的重要组成部分。

• 全民单位自管公有房产：指的是归全民所有制单位所有并由其自行管理的房产。它的产权来源主要是解放后由各单位自行建造的，也有少部分是接收国民党X的或向私人X的房屋。

• 集体单位自管公有房产：指的是归集体所有制单位所有并由其自行管理的房屋。它的产权来源主要是单位购置或投资建造的。

• 代管房产：指的是产权还未确认或产权人下落不明又未委托管理，在法院审定后由X房地产管理机关代为管理的房产。

• 托管房产：指的是房产的所有者因管理不便等原因，委托房地产经营单位代为管理的房产。

• 拨用房产：指的是房屋产权属于X，由房地产管理机关批准免租拨给单位使用，并由该单位自管、自修的房产。单位对这类房产，只有使用权，没有处置权，不用时就要退还给房地产管理机关。

• 中外合资房产：指的是中国X、企业与外国X、厂商和个人等合资建造、购置的房产，亦称中外共有房产。

• 外国房产：指的是外国X、企业、社团、国际性机构及外国侨民所有房产。

• 军用房产：指的是属军事单位所有并由其自行管理的房产，是全民所有制公产的一部分。

• 私有房产：指的是所有权属于私人的房产。其中包括私人住宅，私人出租的房屋，华侨、侨眷、归侨和其他外籍公民的房屋，以及国家或企业X给个人的住宅。

• 其他房产：指除上述10类房产以外的房产，如宗教房产、寺庙房产和会馆房产等。

这种分类方式虽然与按房屋的所有权性质分类在形式上有许多相似之处，但由于这种方法兼顾了房屋所有权和管理的不同形式，因而它与房屋的所有权性质分类是不同的。

房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。

• 房地产所有权：是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

• 土地所有权：是指土地所有者对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，土地所有权是土地所有制在法律上的表现。

• 地上权：是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其他附着物或培植竹木的权利。地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。在中国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。

• 地役权：在中国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利。其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。

• 典权：是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。

• 房地产抵押权：《城市房地产抵押管理办法》（建设部98号令，2001年8月15日）明确规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条：房地产交易的形式主要有房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

• 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

• 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

• 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产具体方式有

• 房屋互换：房屋互换是指房屋的所有权人或使用人在平等互利的基础上达到房屋利用最优化的一‘种交换行为。

• 房屋信托：房屋信托是指从事房地产经营管理的专业组织接受产权人或产权单位的委托，签订合同，按合同规定的业务范围，代为经营管理房产并收取一定费用的活动。

• 房产抵押：房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。

• 房屋典当：房屋典当是指将房屋出典于人，取得一定典价，在约定的期限内原价回赎。过期不赎作为绝卖。在典期内，承典人有权使用房屋，还享有在典期内将房屋出租或转典的收益权。

• 房屋X房；屋X，又称房屋买卖。它是指房屋所有人将其房屋（含宅基地）转让给买受人，由买受人接受该项房产并给付所有人约定价款的行为。经过房屋买卖行为，买方一次性地取得了房屋的所有权和全部使用权。它是房产交易中最典型、最重要的形式。

• 房屋租赁：房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承扎人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁不改变房屋的所有权。

法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录以及对拥有房地产的人的权利进行登记,包括对权利的种类、权利的范围等情况进行记录的法律制度。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或X的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。世界各国和地区采用的房地产权属登记制度包括契据登记制和产权登记制两大类型。

• 契据登记制

契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记，仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。

• 产权登记制

产权登记制又可分为权利登记制和托仑斯登记制两种。产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：房地产权利的转移或他项权利的设定，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。

中国的房地产权属登记制度属于产权登记制，其房地产权属登记的法律X主要由法律、行政法规和部门规章构成，此外还包括各地的有关地方性法规和规章。法律主要有《物权法》《城市房地产管理法》等，行政法规主要是《土地管理法实施条例》等。部门规章占大部分，主要有《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市房屋租赁管理办法》等等。兼有权利登记制和托仑斯登记制的特点，主要表现为：

1. 强制房产权利人必须按期登记。房产权利人应当在规定的期限内到房屋所在地登记机关申请房产权属登记。

2. 对登记申请进行实质性审查。对房产权利人的申请，登记机关要进行实质性的审查，对权属清楚、产权来源证据齐全的，方予以登记。

3. 实行发证制度。经核准登记的房地产权利，将发给权属证书。

4. 登记具有公信力。依法登记的房产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房产权利的X合法凭证。

房地产税，是以房地产或与房地产有关的经济行为为征收对象的一类税收，涉及房地产的开发、流通、保有整个过程。房地产税不是一个独立的税种，它有广义和狭义之分。从广义上来说，在中国包括房地产业增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。从狭义上来说，主要包括城镇土地使用税、耕地占有税、房产税、契税和土地增值税。

房地产税按房地产的开发、流通、保有三个环节划分

环节	税种	纳税对象
开发环节	耕地占用税	占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人
	土地增值税	凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人
流通环节	企业所得税	中国境内有生产、经营所得和其他所得的企业（除外商投资和外国企业外）
	个人所得税	在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所得
	印花税	在中国境内书立、领受规定凭证的单位和个人
	契税	在中国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人
	增值税	在中华人民共和国境内X服务、无形资产或者不动产的单位和个人
	城市维护建设税	从事工商经营，缴纳增值税\消费税的单位和个人
	教育费附加	缴纳增值税\消费税的单位和个人
保有环节	城镇土地使用税	在城市、县城、建制镇工矿区范围内使用土地的单位和个人
	房产税	房屋产权所有人
参考资料：

相关法规
行业标准	房地产业基本术语标准（JGJ/T30-2015） 建筑术语标准（征求意见稿） 住房保障与房地产术语标准（征求意见稿） 中华人民共和国城乡规划法
土地管理	中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 土地利用现状分类 划拨用地目录 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 中华人民共和国农村土地承包法
房产管理	不动产登记暂行条例 不动产登记暂行条例实施细则 规范国有土地租赁若干意见 城市房地产抵押管理办法 商品房屋租赁管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法

中国央行、国家金融监督管理总局2023年8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房X政策的通知》(下称“通知”)，统一全国商业性个人住房X最低首X比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房X最低首X比例政策下限统一为不低于20%和30%。在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首X比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好运用个人住房X满足刚性和改善性需求。

2023年8月31日，央行、国家金融监管总局发布联合发布《关于调整优化差别化住房X政策的通知》和《关于降低存量首套住房X利率有关事项的通知》。《通知》显示，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房房贷利率下限，并明确存量首套房贷利率可通过新发X置换和协商变更合同两种方式调整。首套住房商业性个人住房X利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房X利率政策下限调整为不低于相应期限X市场报价利率加20个基点。

2023年7月24日，山西省晋中市住房和城乡建设局发布《关于延期施行晋中促进房地产业良性循环和健康发展二十五条的通知》，宣布将措施执行日期延期至2024年5月31日。该政策中明确表示个人购房契税补贴。在市城区X首套新建商品住房缴纳的契税，144平方米以下的，由市级财政全额补贴；144平方米（含）以上的，由市级财政补贴50%；X第二套新建商品住房及以上的，参照首套房契税补贴标准下调20%执行，由市级财政补贴。

2023年7月21日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化港澳居民购房资格申请流程的通知》，宣布港澳居民在该市购房的，提供自用、自住的书面承诺即可获得购房资格码，豁免在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。

2023年7月21日，安徽省蚌埠市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房X最高额度的通知》。调整后，自7月21日起，蚌埠市缴存职工家庭一方(含单身)按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的，住房公积金X最高额度由30万调整为50万元；夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的住房公积金X最高额度由50万调整为70万元。

2023年9月28日，财政部、税务总局和住建部三部门联合发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》显示，为推进保障性住房建设，自2023年10月1日起，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房X人涉及的印花税予以免征。此外，对个人X保障性住房，减按1%的税率征收契税。

2023年10月19日，中国国家统计局发布2023年9月份70个大中城市商品住宅X价格变动情况。数据显示，2023年9月份，一线城市新建商品住宅X价格环比持平、同比涨幅扩大，X住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅X价格环比下降、同比有涨有降。从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅X价格环比由上月下降0.2%转为持平。一线城市X住宅X价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%；9月份，一线城市新建商品住宅X价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。一线城市X住宅X价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

根据MSCI Real Assets的数据，2023年第三季度，美国破产、被收回或正在清算的商业地产价值激增至800亿美元，较第二季度增加了56亿美元，是10年来商业地产记录的不良债务的最高水平。与写字楼相关的不良债务占比最大，达320亿美元，占不良债务总额的41%。紧随其后的是零售地产，为210亿美元，然后是酒店地产，为140亿美元。几个月来，随着利率上升、X条件收紧以及房地产价值下降给该行业带来压力，专家们一直在对商业房地产发出警告。MSCI在3月份的一份报告中表示，更高的借贷成本尤其令房地产所有者担忧，因为约有9000亿美元的商业房地产债务将到期，需要在2023年和2024年进行再融资。

根据美国最大房地产信息网站Zillow的数据，美国房地产市场的总价值比疫情前高出近50%，而这并非因为房价上涨。相反，新建筑的入市推动了房地产市场价值飙升。20X全年，美国房地产市场价值增长了2.6万亿美元，达到51.9万亿美元的历史新高。

美国房地产市场总价值

中国房地产市场发展缓慢，虽然回暖的迹象逐渐增多，尤其是北京、上海等地“小阳春”已经崭露头角，国家统计局2023年2月份公布的2023年1月份70个大中城市商品住宅X价格变动中，环比上涨城市数量增至36个，但与此同时，从一些机构监测的数据来看，全国楼市仍未出现明显回暖迹象，从对应个人住房按揭X的居民中长期X数据来看，中国房地产市场发展也仍未走出低迷，20X是中国房地产市场化发展20多年来最为困难的一年，房地产开发投资负增长10%；住宅X额下降28.3%；住宅新开工面积下降39.8%；个人按揭X下降26.5%等。

中国房地产现在正向高质量发展方向转型。从2003年到20X，房地产投资年均增长19.9%，商品房X面积年均增长10.8%，商品房X金额年均增长20.3%，这三个指标数据可以看出，从2003年到20X，房地产持续保持增长。房地产持续扩张，为那个时期的中国经济保持高速增长和中高速增长作出了重要贡献。但是，房地产也像其他产业一样，不可能持续保持高增长，到了一定阶段以后，出现调整是很正常的，而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其有利于房地产业高质量发展。

房地产目前持续高质量发展并具有很强的支撑的。从中国的发展阶段来讲，现在还处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率按常住人口统计是65.2%，按照户籍人口统计城镇化率47.7%，城镇化有较大的提升空间，刚性需求和改善性需求较大的。另外，房子虽然总量已经达到400亿平方米左右，但是结构上看中小户型偏多，随着人们的生活水平提高，住房的改善性需求潜力也是非常大的。所以中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。

20X到2023年期间，为调整房地产行业发展，X出台了一系列稳定房地产的优化政策，实施效果较好。从地产投资情况来看，房地产投资在继续下降，但是降幅在收窄。另外，根据20X9月份数据，环比在改善，商品房的X面积9月份是-10.2%，比8月份提高2个百分点。房地产新开工面积，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。另外，9月份70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和X房合计数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。所以从这些指标数据来看，房地产的优化政策作用在持续释放，有积极的效应。

20X

新建住宅价格方面，20X1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，20X1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较20X同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较20X同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06%。

X住宅价格方面，20X1-11月，百城X住宅价格累计下跌，上半年X房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。20X1-11月，百城X住宅价格累计下跌0.55%。上半年百城X住宅价格累计上涨0.17%，较20X同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城X住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

2023年

2023年年1—12月份房地产开发投资完成情况。全国房地产开发投资110913亿元，比20X下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比20X下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

2023年全国房地产投资

2023年，商品房X和待售情况，商品房X面积111735万平方米，比20X下降8.5%，其中住宅X面积下降8.2%。商品房X额116622亿元，下降6.5%，其中住宅X额下降6.0%。

2023年商品房X面积及X额增速

2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比20X增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

2023上半年全国商品房X面积及X额增速

2023年，房地产开发企业到位资金情况，房地产开发企业到位资金127459亿元，比20X下降13.6%。其中，国内X15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭X21489亿元，下降9.1%。

2023年中国房地产开发企业到位资金情况

2023年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.36。

2023年中国房地产景气指数

美国房地产市场2023年8月成屋签约X指数下跌幅度超预期，创下20X4月新冠疫情爆发初期以来最低，也即接近历史最低水平。库存有限和房价飙涨是美国房地产现状。

在房屋交易方面，根据美国全国房地产经纪人协会周四公布的数据，美国8月成屋签约X指数仅为71.8，创20X以来最低，环比跌7.1%，创去年9月以来最大月跌幅，大幅不及预期的下跌1%，7月前值为环比上涨0.9%；8月成屋签约X指数同比大跌18.8%，预期为下跌13%，7月前值为下跌13.8%。分地区来看，美国四个地区的成屋签约量均出现下降。其中，南部地区的合同签署量跌至2010年以来的最低水平，而西部地区的数据更是创下自2001年以来最弱。

在X利率方面，美国房贷利率仍在持续攀升，相比一年前，购房者借贷成本仍然较高。据房地美的数据，2023年5月，30年期X的平均利率已达6.57%，远高于20X1月初的3.22%。房地产信息网站《每日抵押新闻》根据自己编制的每日指数及房地美、房贷银行家协会（MBA）、美国联邦住房金融局（FHFA）调查汇编的数据显示，2023年5月26日，美国30年期按揭X利率高达6.9%，是美国硅谷银行倒闭以来的最高水平。

在美国房屋库存方面，截至2023年，目前美国的房产库存量是2.5个月的X量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。美国房产市场供不应求，推动房价持续上涨。

在美国房价方面，房价不断上涨，2023年5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季节性调整数据显示，3月全美房价环比增长0.4%。在美国部分地区，需求正在回升。美国房价在20X6月达到一个高点，之后下降，到2023年1月开始回升。5月份的美国平均房价仅比20X6月的高点差1%。数据表明，美国房产市场的中期调整已经于6个月前结束。CoreLogic在最近的房市报告中，预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%。我们预测北卡罗来纳州、亚特兰大，达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%至10%。

美国房地产市场现状，在总量上，住宅地产是美国最大单资产类别；增加值对GDP贡献~13%。根据美联储《金融稳定报告》，截止20X中美国住宅地产存量规模39.3万亿美元，占比31%；权益资产紧随其后（37.2万亿美元，占比29%）。贡献上，房地产行业增加值占美国GDP比重达11%~13%。

2010~20X美国产业增加值占GDP比重均值

展开[a]

房地产融资“白名单”，简单理解，就是以在建房地产项目为融资支持对象的名单。

展开[1]卢新海. 房地产估价. 2006年9月: X章X节1.3.2.1 .

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[87]关于延期施行晋中促进房地产业良性循环和健康发展二十五条的通知.晋中市住建局. [2023-10-22].

[88]佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化港澳居民购房资格申请流程的通知.佛山市住建局. [2023-10-22].

[89]关于调整住房公积金个人住房X最高额度的通知.蚌埠市住房公积金管理中心. [2023-10-22].

[90]每日经济新闻. 房产早8点速评｜一周十大新闻（10月2日-8日）.百家号. [2023-10-21].

[91]关于保障性住房有关税费政策的公告.中华人民共和国财政部. [2023-10-22].

[92]国家统计局:9月一线城市新建住宅价格同比上涨0.7%.央广网. [2023-10-21].

[93]美国商业地产不良债务激增至800亿美元，创十年新高.新浪财经. [2023-10-21].

[94]新浪财经. 52万亿美元！美国房地产市场总价值创历史新高 大量新房X.百家号. [2023-10-21].

[95]从三方面观察2023年中国房地产市场走势.中国网. [2023-10-20].

[96]房地产发展状况和恢复情况如何?国家统计局回应.中国经济网. [2023-10-20].

[97]中国房地产市场2022总结&2023展望.腾讯网. [2023-10-20].

[98]2023年全国房地产市场基本情况.国家统计局. [2024-01-17].

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[100]X财经.百家号. [2023-10-21].

[101]中金 | 美国房地产市场:特征、框架与周期演变.新浪财经. [2023-10-20].

该页面最新编辑时间为 2024年3月26日